Rủi ro “ôm đất” vùng ven

Nhiều nhà đầu tư gom đất tại một số quận huyện ngoại thành TPHCM trong cơn sốt đất nền hồi đầu năm, nhất là nhà đầu tư mua đất tại Củ Chi sau khi có thông tin về dự án “Sài Gòn Mới” và “đường ven sông”… với giá cao chót vót, nay đang ở thế tiến thoái lưỡng nan do giá đất giảm mạnh.

Riêng giá đất tại Cần Giờ hiện nay vẫn đứng ở mức giá cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đất Cần Giờ tăng đến 500%

Từ đầu năm đến nay, các trục đường chính ở Cần Giờ thuộc xã Bình Khánh, Cần Thạnh, Long Hòa, Tam Thôn Hiệp đều có giá đất tăng chóng mặt, bất chấp việc huyện đảo này từng trải qua cơn sốt đất hồi tháng 4 vừa qua. Biến động lớn nhất là giá đất tuyến đường Rừng Sác, đoạn từ phà Bình Khánh đến UBND xã thuộc khu dân cư hiện hữu.

Do có thông tin triển khai xây cầu Cần Giờ để xóa phà Bình Khánh đã kích giá đất mặt tiền hồi đầu năm từ mốc 3,2 triệu đồng/m2 vọt lên 25,4 triệu đồng/m2 vào cuối tháng 9.

Trong khi đó, giá đất tuyến đường Rừng Sác tăng chóng mặt với biên độ trên 500%, nhưng đang bắt đầu điều chỉnh nhẹ về mốc 19,48 triệu đồng/m2 vào cuối tháng 10. Tuyến phố có giá đất biến động mạnh là đường Duyên Hải, xã Cần Thạnh.

Hồi tháng 1 đất mặt tiền trục đường này còn ở mức khiêm tốn 3,2 triệu đồng/m2, nhưng đến tháng 10 đã vươn lên 16,3 triệu đồng/m2, tức đã tăng giá 406%. Thạnh Thới, xã Long Hòa là tuyến đường cũng có biến động mạnh khi vượt qua ngưỡng 13,5 triệu đồng/m2, tăng 318,6% so với hồi đầu năm.

Đất mặt tiền đường Nguyễn Công Bao, xã Tam Thôn Hiệp, hiện ghi nhận 11 triệu đồng/m2, tăng 240%. Ngay cả tuyến phố gần như không có giao dịch là đường vào Đảo Khỉ, xã Long Hòa cũng bất ngờ leo lên 10 triệu đồng/m2, tăng 233% trong vòng 10 tháng qua. Ngoài ra, các tuyến đường Lương Văn Nho, Trần Quang Đạo, Lý Nhơn, Tắc Xuất cũng đang xuất hiện vùng giá 7-9 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia BĐS, do tác động của các dự án hạ tầng, ngày càng có nhiều nhà đầu tư tổ chức, nhà đầu tư theo nhóm, nhà đầu tư cá nhân đổ về Cần Giờ để gom đất. Điều này đã tạo nên “thế trận” xáo trộn, gây sốt cục bộ hồi đầu năm và tiếp tục âm ỉ sốt về cuối năm.

Tổng giám đốc một công ty tư vấn đầu tư BĐS phía Nam Sài Gòn, cho biết hiện nay đất Cần Giờ đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhưng đa phần là giá chào bán, các giao dịch thành công không nhiều.

Mức giá chào bán cao ngất ngưởng, chủ yếu rơi vào những lô đất cá biệt hoặc có diện tích nhỏ, chưa thể làm đại diện cho cả thị trường. Vì thế, đánh giá BĐS ở Cần Giờ cần thêm những diễn biến thực tế của các công trình hạ tầng mới có thể kiểm chứng giá đất có sốt ảo hay không.

Rao bán đất nền ở huyện Cần Giờ.

Nhà đầu tư “ôm hận”

Trong cơn sốt đất nền vùng ven, nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền mua nhiều nền đất hiện đang gặp không ít khó khăn trong việc đẩy hàng ra. Anh Bình, một nhà đầu tư, cho biết đất Củ Chi, Hóc Môn hồi đầu năm tăng vùn vụt, nhiều người về đây gom hàng, đẩy giá đất tăng cao. Khi những dự án khủng tại khu vực này có dấu hiệu gặp khó khăn trong triển khai, giá đất khu vực này lập tức rớt xuống, thị trường đìu hiu, nhiều người phải bán cắt lỗ.

Theo một nhà đầu tư BĐS cá nhân, cách đây gần 5 tháng, qua một người môi giới ông mua miếng đất gần 10.000m2 tại Củ Chi với giá 3,5 triệu đồng/m2. Sau khi giúp ông mua được miếng đất trên, người môi giới nói trong vòng 3 tháng sẽ bán ra cho ông với giá ít nhất cũng được 4 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên hiện tại miếng đất của ông vẫn chưa có ai trả giá bằng với giá gốc ông mua ban đầu. Hiện nhà đầu tư này chỉ mong tranh thủ thời điểm thị trường chưa nguội lạnh tìm người bán ra nhanh để thu hồi vốn, ngay cả lỗ hàng trăm triệu đồng ông cũng chấp nhận.

Cùng rơi vào hoàn cảnh tương tự, một nhà đầu tư đất ở Bình Chánh cho biết sau khi nghe thông tin huyện Bình Chánh sắp lên quận, anh rút tiền ngân hàng ra để “ôm” 5 lô đất với hy vọng lướt sóng nhanh. Thế nhưng gần 1 tuần nay, anh đứng ngồi không yên khi biết Bình Chánh không đủ tiêu chí lên quận khiến giá đất rớt thê thảm. Thời điểm anh mua cũng là lúc tâm điểm cơn sốt đất nên giá lúc đó đã tăng gần 20% so với giá thực. Nếu bán bây giờ, mỗi lô anh lỗ gần 200 triệu đồng.

Theo khảo sát của ĐTTC, hiện nay tại Củ Chi, Hóc Môn nhiều người rao bán đất gấp để thu hồi vốn. Bởi lẽ, từ cuối tháng 5 thị trường đất nền đã có sự điều chỉnh tích cực hơn khi lãnh đạo TP đính chính thông tin quy hoạch và chỉ đạo quyết liệt. Sắp tới, quyết định mới thay thế Quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền ổn định trở lại.

Vì thế, hiện rất khó đoán thị trường sẽ đi theo xu hướng nào trong thời gian tới, bởi đây là giai đoạn chuyển hướng khá nhạy cảm. Các nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp đã sớm chốt lời và rút khỏi thị trường để bảo toàn vốn. Những nhà đầu tư ăn theo có thể bị đọng vốn và thua lỗ nếu giá đất tiếp tục giảm thêm.