Lý giải việc thị trường mua bán đất nông nghiệp (đất dịch vụ, ô đất xen kẹt) ở Hà Nội sau vài năm trầm lắng đã bất ngờ trỗi dậy, giới "cò đất" sành sỏi cho hay là do cung cao nên cầu tăng. Tuy nhiên, do thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không dễ dàng nên loại hình bất động sản (BĐS) đặc thù này vẫn là ẩn số.
Hoạt động mua bán diễn ra sôi nổi
Google chỉ ra 716.000 kết quả trong 0,39 giây cho cụm từ tìm kiếm "bán đất nông nghiệp Hà Nội". Những thông tin nhận được chủ yếu đến từ các đầu mối chuyên cung ứng đất nông nghiệp hoặc các "chợ" nhà đất trực tuyến. Các cò đất cho rằng, dù nguồn cung đã khá cạn so với 5 năm trước nhưng vẫn có hàng tốt nếu chịu khó “săn”.
Theo khảo sát của phóng viên, những mảnh đất nông nghiệp được rao bán chủ yếu thuộc các quận nội thành như khu Khương Trung - Bùi Xương Trạch, Định Công, đường Dương Quảng Hàm (Cầu Giấy), đường nối ngã 3 Dệt may Hà Nội (ngõ 13 phố Lĩnh Nam) với ngõ 179 phố Vĩnh Hưng… Việc rao bán cũng khá nhộn nhịp tại những địa bàn mới lên cấp đô thị như Bắc Từ Liêm hay Nam Từ Liêm.
Rao bán một mảnh đất nông nghiệp ở Bùi Xương Trạch, người dùng số điện thoại 0963.092.XXX quảng bá: "Đất nở hậu, có thể tiến hành xây dựng được ngay, xây xong được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mảnh đất có diện tích 36m2. Mặt tiền 4m. Mặt ngõ 2m… trong khu vực sống lành mạnh, có đầy đủ dịch vụ, gần trường mầm non, tiểu học, trung học, đại học. Giá 540 triệu đồng…". Cũng tại ngõ 207/55 Bùi Xương Trạch, một mảnh đất nông nghiệp khác rộng 38m2, mặt tiền 3,5m được chào bán giá 12 triệu đồng/m2. Mua bán tại văn phòng công chứng.
Gọi đến số điện thoại trong phần rao bán, người tên L.C (tự nhận là chủ mảnh đất 36m2) cho biết có thể lo "dịch vụ" trong việc xây nhà và nói: "Vợ chồng em có nhu cầu thật sự, hãy đến xem đất. Bởi, nếu giao dịch phải chấp nhận mua bán bằng giấy tờ viết tay".
Theo khuyến cáo của các môi giới, để tránh bị "ôm quả đắng", khi mua đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư cần tìm hiểu quy hoạch như thế nào, việc xin xây nhà cấp 4 có khó khăn gì hay không. Bởi theo quy định, nếu có chứng nhận thời gian cư trú trên 2 năm, nhà cấp 4 sẽ được đền bù 40-70% đất sổ đỏ; đất có thể chuyển sang đất thổ cư...
Mua đất xen kẹt như canh bạc hên xui
Một chiêu úp mở cũng được một chủ nhân tên K (tổ 26, phường Vĩnh Hưng, Hoàng Mai) áp dụng khi rao bán mảnh đất xen kẹt. Cụ thể, K nói: "mua bây giờ, đầu năm sau có giấy phép xây dựng là đẹp". Mảnh đất K rao bán quay hướng Đông Nam, có diện tích 35m2, ô tô đỗ cách nhà 10m, có sổ thuế đất phô tô, có hồ sơ thửa đất, xung quanh có nhà cao tầng, đông dân cư, mua bán giấy viết tay. K cho biết vì đang cần tiền nên bán gấp với giá 570 triệu đồng (có thương lượng). Khi người mua cho biết muốn mua luôn để xây nhà thì K cho hay trong tháng 11 chưa thể xây dựng vì phường Vĩnh Hưng đang rà soát, tổng kết cuối năm... Tốt nhất nên để sang đầu năm 2018 để giấy phép xây dựng được trót lọt. Đồng thời đảm bảo làm đầu mối với địa phương với chi phí làm nhà cấp 4 là 20 triệu đồng và nhà 2 tầng là 60 triệu đồng.
K phân tích: "Đây là dạng đất vườn, nền đất rất chắc chắn. Trước, có sổ thuế trồng cây lâu năm để đóng thuế cho Nhà nước. Tuy nhiên, từ năm 2003, khi phường chuyển lên quận đã không còn dạng thuế này. Hiện, anh chị xây dựng nhà lên ở, một tháng sau phường vào thu thuế nhà ở. Sau đó, tùy theo thông tư của Nhà nước sẽ “chạy” sổ đỏ, mất thêm 10-15 triệu đồng/m2 (tức 350-400 triệu đồng) phí ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến cho rằng, đất nông nghiệp giá rẻ, không sổ đỏ rất hợp với những vợ chồng trẻ. Người mua có thể tăng giá tài sản đột biến nếu chuyển lên đất thổ cư thành công. Nhưng thủ tục chuyển đổi không hề đơn giản. Trước khi mua, khách hàng phải hiểu kỹ về quy hoạch khu vực, khu đất muốn mua có được chuyển đổi mục đích sử dụng không và phí chuyển như thế nào. Chính vì những điều này, việc mua đất xen kẹt không khác gì trò “đánh bạc”, với tỷ lệ thắng thua là 50/50.
Xem thêm:
Sở TN&MT Hà Nội đã thông qua những điều kiện cụ thể để chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở. Nhưng thực tế thuế phí chuyển đổi vẫn cao và vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà. Không ít gia đình tại nội thành Hà Nội dính “việt vị” vì chưa được nhận sổ hồng dù nhà đã xây cả chục năm. Nguyên nhân của việc này là bởi vướng quy hoạch đất đai của quận hoặc do xây trái phép khi chuyển mục đích sử dụng đất thành công.
Giám đốc Công ty Luật S&Blaw Nguyễn Thanh Hà cho hay: "Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận, Nhà nước có quyền thu hồi những mảnh đất này bất cứ lúc nào. Còn với những mảnh đất xen kẹt diện tích dưới 30m2 hoặc đủ 30m2 mà một chiều dài dưới 3m, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định số 58 không cho phép giao dịch, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng".
Hoạt động mua bán diễn ra sôi nổi
Google chỉ ra 716.000 kết quả trong 0,39 giây cho cụm từ tìm kiếm "bán đất nông nghiệp Hà Nội". Những thông tin nhận được chủ yếu đến từ các đầu mối chuyên cung ứng đất nông nghiệp hoặc các "chợ" nhà đất trực tuyến. Các cò đất cho rằng, dù nguồn cung đã khá cạn so với 5 năm trước nhưng vẫn có hàng tốt nếu chịu khó “săn”.
Theo khảo sát của phóng viên, những mảnh đất nông nghiệp được rao bán chủ yếu thuộc các quận nội thành như khu Khương Trung - Bùi Xương Trạch, Định Công, đường Dương Quảng Hàm (Cầu Giấy), đường nối ngã 3 Dệt may Hà Nội (ngõ 13 phố Lĩnh Nam) với ngõ 179 phố Vĩnh Hưng… Việc rao bán cũng khá nhộn nhịp tại những địa bàn mới lên cấp đô thị như Bắc Từ Liêm hay Nam Từ Liêm.
Rao bán một mảnh đất nông nghiệp ở Bùi Xương Trạch, người dùng số điện thoại 0963.092.XXX quảng bá: "Đất nở hậu, có thể tiến hành xây dựng được ngay, xây xong được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mảnh đất có diện tích 36m2. Mặt tiền 4m. Mặt ngõ 2m… trong khu vực sống lành mạnh, có đầy đủ dịch vụ, gần trường mầm non, tiểu học, trung học, đại học. Giá 540 triệu đồng…". Cũng tại ngõ 207/55 Bùi Xương Trạch, một mảnh đất nông nghiệp khác rộng 38m2, mặt tiền 3,5m được chào bán giá 12 triệu đồng/m2. Mua bán tại văn phòng công chứng.
Gọi đến số điện thoại trong phần rao bán, người tên L.C (tự nhận là chủ mảnh đất 36m2) cho biết có thể lo "dịch vụ" trong việc xây nhà và nói: "Vợ chồng em có nhu cầu thật sự, hãy đến xem đất. Bởi, nếu giao dịch phải chấp nhận mua bán bằng giấy tờ viết tay".
Theo khuyến cáo của các môi giới, để tránh bị "ôm quả đắng", khi mua đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư cần tìm hiểu quy hoạch như thế nào, việc xin xây nhà cấp 4 có khó khăn gì hay không. Bởi theo quy định, nếu có chứng nhận thời gian cư trú trên 2 năm, nhà cấp 4 sẽ được đền bù 40-70% đất sổ đỏ; đất có thể chuyển sang đất thổ cư...
Mua đất xen kẹt như canh bạc hên xui
Một chiêu úp mở cũng được một chủ nhân tên K (tổ 26, phường Vĩnh Hưng, Hoàng Mai) áp dụng khi rao bán mảnh đất xen kẹt. Cụ thể, K nói: "mua bây giờ, đầu năm sau có giấy phép xây dựng là đẹp". Mảnh đất K rao bán quay hướng Đông Nam, có diện tích 35m2, ô tô đỗ cách nhà 10m, có sổ thuế đất phô tô, có hồ sơ thửa đất, xung quanh có nhà cao tầng, đông dân cư, mua bán giấy viết tay. K cho biết vì đang cần tiền nên bán gấp với giá 570 triệu đồng (có thương lượng). Khi người mua cho biết muốn mua luôn để xây nhà thì K cho hay trong tháng 11 chưa thể xây dựng vì phường Vĩnh Hưng đang rà soát, tổng kết cuối năm... Tốt nhất nên để sang đầu năm 2018 để giấy phép xây dựng được trót lọt. Đồng thời đảm bảo làm đầu mối với địa phương với chi phí làm nhà cấp 4 là 20 triệu đồng và nhà 2 tầng là 60 triệu đồng.
K phân tích: "Đây là dạng đất vườn, nền đất rất chắc chắn. Trước, có sổ thuế trồng cây lâu năm để đóng thuế cho Nhà nước. Tuy nhiên, từ năm 2003, khi phường chuyển lên quận đã không còn dạng thuế này. Hiện, anh chị xây dựng nhà lên ở, một tháng sau phường vào thu thuế nhà ở. Sau đó, tùy theo thông tư của Nhà nước sẽ “chạy” sổ đỏ, mất thêm 10-15 triệu đồng/m2 (tức 350-400 triệu đồng) phí ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến cho rằng, đất nông nghiệp giá rẻ, không sổ đỏ rất hợp với những vợ chồng trẻ. Người mua có thể tăng giá tài sản đột biến nếu chuyển lên đất thổ cư thành công. Nhưng thủ tục chuyển đổi không hề đơn giản. Trước khi mua, khách hàng phải hiểu kỹ về quy hoạch khu vực, khu đất muốn mua có được chuyển đổi mục đích sử dụng không và phí chuyển như thế nào. Chính vì những điều này, việc mua đất xen kẹt không khác gì trò “đánh bạc”, với tỷ lệ thắng thua là 50/50.
Xem thêm:
- Nhà mặt tiền xây trái phép có giá hơn 11 tỷ đồng ở Hà Nội
- Cổ đông nào "tiếp sức" cho địa ốc Alibaba Tây Bắc?
Sở TN&MT Hà Nội đã thông qua những điều kiện cụ thể để chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở. Nhưng thực tế thuế phí chuyển đổi vẫn cao và vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà. Không ít gia đình tại nội thành Hà Nội dính “việt vị” vì chưa được nhận sổ hồng dù nhà đã xây cả chục năm. Nguyên nhân của việc này là bởi vướng quy hoạch đất đai của quận hoặc do xây trái phép khi chuyển mục đích sử dụng đất thành công.
Giám đốc Công ty Luật S&Blaw Nguyễn Thanh Hà cho hay: "Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận, Nhà nước có quyền thu hồi những mảnh đất này bất cứ lúc nào. Còn với những mảnh đất xen kẹt diện tích dưới 30m2 hoặc đủ 30m2 mà một chiều dài dưới 3m, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định số 58 không cho phép giao dịch, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng".
Nhận xét
Đăng nhận xét